서울 아파트 거래량 급감, 부동산 시장이 직면한 구조적 위기

 

2025년 들어 서울 아파트 시장에 다시 한 번 먹구름이 드리우고 있습니다. 거래량 급감이라는 뉴스가 연일 이어지고 있는데요. 단순한 일시적 현상으로 보기에는 그 속에 복합적인 구조 변화가 감지되고 있습니다.

◎ 거래량 급감의 주요 원인

서울 아파트 거래량이 급격히 감소한 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.

• 토지거래허가구역 재지정: 강남 3구와 용산 등 핵심 지역이 재지정되며 해당 지역 거래량이 90% 이상 급감.
• 고금리 장기화: 기준금리 상승으로 대출 부담이 확대되면서 매수세가 위축.
• 정책 불확실성: 보유세·양도세·대출 규제 등에 대한 정부의 정책 방향성이 모호해지며 관망세 확산.

◎ 지역별 거래량 변화 현황

서울 전반의 거래 부진 속에서도 지역 간 온도차는 존재합니다. 대표적인 양상은 아래와 같습니다.

• 강남권·용산권: 규제 재강화로 거래량 90% 이상 급감
• 노원·강북 등 외곽지역: 규제완화 수혜로 일부 거래 회복세
• 실거주·내집마련 수요: 비교적 저렴한 중저가 단지로 이동

◎ 거래량 변화가 시사하는 시나리오

거래량의 흐름은 가격보다 선행합니다. 향후 시나리오는 크게 두 가지로 전망됩니다.

• 거래 부진 지속 시: 실수요 이탈, 가격 조정 압력 확대, 미분양 적체 우려
• 거래 회복 시: 단기 상승 흐름 출현, 매물 부족 현상, 투기세력 유입 우려

◎ 시장이 직면한 구조적 문제

이번 거래량 급감은 단순히 수요 위축만으로 설명하기 어렵습니다. 다음과 같은 구조적 위기가 맞물려 있습니다.

• 고금리 장기화
• 정책 신뢰도 저하
• 양극화 확대
• 장기 투자심리 위축

이런 복합 위기가 신뢰 회복 없이는 쉽게 반전되기 어려운 점이 서울 부동산 시장의 가장 큰 숙제로 지적됩니다.

◎ 지금 시장 참여자가 고민할 질문

• 현재 거래 절벽이 일시적 조정인가, 구조적 하락인가?
• 내 주거·투자 포지션은 과연 적절한가?
• 정부의 금리·정책 변화에 따른 대응 전략은 준비되어 있는가?

◎ 결론: 심리가 바뀌기 전엔 거래가 풀리지 않는다

결국 거래 절벽의 핵심은 수요 부족이 아니라 심리 위축입니다. 정책 신뢰와 금리 안정, 미래 소득 전망이 동시에 개선되지 않는 한 거래량 정상화는 쉽지 않습니다. 2025년 서울 아파트 시장은 단기 대응보다 중장기 구조 변화를 읽어야 할 시점에 들어섰습니다.

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