서남권 대개조 훈풍…준공업지역 용적률 400% 상향, 원래는 얼마였을까?

최근 서울 서남권(영등포·구로·금천·강서구) 준공업지역의 재개발 규제가 완화되면서 지구단위계획을 통한 아파트·복합단지 개발 사업이 활기를 띠고 있습니다. 특히 최대 용적률이 종전 250%에서 400%로 대폭 상향되면서 수익성이 크게 개선될 전망입니다.

◎ 문제제기

준공업지역은 원래 ‘경공업을 수용하는 공업지역’으로, 국토법 시행령상 용적률이 150% 이상 400% 이하로 정해져 있습니다. 그러나 공동주택 등 주거용으로 개발할 때는 그간 최대 250%까지만 허용되어 사업성이 낮다는 지적이 많았습니다.

◎ 배경설명

2023년 6월 국회가 도시정비법을 개정하며 준공업지역 재건축 용적률 완화 대상을 확대했고, 같은 해 12월 시행령에도 반영됐습니다. 이어 2024년 9월 서울시 ‘2030 도시·주거환경기본계획’ 개정과 올 3월 도시계획조례 개정으로 지구단위계획 수립 시 상한 용적률이 250%에서 400%로 상향 조정되었습니다.

◎ 정보제공

지구단위계획(부지 3,000㎡ 이상) 수립 시 주거복합형의 기준용적률은 종전 210%에서 230%, 허용용적률은 230%에서 250%로, 상한용적률은 250%에서 400%로 각각 20%·20%·150%포인트씩 상향 조정했습니다. 이 조치로 같은 대지에 더 많은 물량을 공급할 수 있어 사업비 회수 기간이 단축되고 금융 지원 조건도 유리해집니다.

◎ 분석

용적률 상향은 단순히 고밀 개발을 허용하는 차원을 넘어, 산업·주거 복합개발을 촉진해 노후 공업지역을 현대적 주거·업무 공간으로 전환하는 효과가 있습니다. 특히 과거 ‘굴뚝만 지으라’는 규제에서 벗어나 주거 기능을 대폭 인정함으로써 민간 투자가 급증할 것으로 보입니다. 용적률이 높을수록 단위면적당 건축 면적이 늘어나 사업성이 개선되기 때문입니다.

◎ 결론

서남권 준공업지역의 용적률 400% 상향은 지역 활성화와 주택 공급 확대라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 기회입니다. 다만 교통·교육·공공시설 확충, 환경·경관 관리 등 도시 인프라 보완책이 병행되어야 개발 이익이 주민 삶의 질로 이어질 수 있습니다.

◎ 함께 읽으면 좋은 글

LG AI연구원 다큐 ‘기계가 되다’, 텔리어워즈 은상·동상 수상

편의점 일반약 11년…소비자·약사 시각 차이 분석